Особенность рынка недвижимости в Украине сегодня – вовсе не кризис из-за карантина по коронавирусу, а уникальная ситуация с отсуствием "дешевых" кредитов на жилье уже более 10 лет. Именно отстуствие ипотеки уникально отличает нас от всей остальной Европы, да и многих соседних стран. Конечно, из-за пандемии и развивающегося на этом фоне экономического кризиса количество сделок несколько уменьшилось, но "клиент скорее жив, чем мертв".

Как повлиял коронавирус на недвижимость в Одессе и какие сейчас тенденции, корреспонденту Украинской Службы Информации Валерии Шаповаловой рассказал член совета Ассоциации Специалистов Недвижимости Украины Дмитрий Грабина.

Одесский риэлтор с 27-летним стажем предоставил данные не одного агентства, а комплексный анализ Ассоциации. 

Рынок "просел", но незначительно: уровень сделок упал на 20% 

Коронавирус, как таковой, незначительно повлиял на рынок недвижимости. Из-за этого ощутимые проблемы были разве что с оформлением: были проблемы с различными справками и перебои с работой нотариусов. В большей степени рынок отреагировал на общеэкономическую ситуацию в стране, которая развивается на фоне пандемии и карантина.

Дело не в коронавирусе, а в том – движется экономика или нет. К коронавирусу люди приспособились. Конечно, это не шутки, но народ живет экономической активностью, – отметил Дмитрий Грабина.

Рынок "просел", но незначительно: уровень сделок упал на 20%

По данным риэлтора, за первое полугодие количество сделок по сравнению с 2019 годом упало на 20%. Касательно цен, – они снизились вовсе незначительно – на 1-3% с начала года.

Нельзя сказать, что за период карантина был ноль. Конечно, было проседание по количеству сделок, но по интенсивности рынка – просмотрам, заказам – проседание было незначительное, – отметил наш собеседник.

Кроме того, на "карантинную паузу" и экономическую ситуацию наложилось лето – период затишья на рынке недвижимости. 

При всех факторах я думал, что рынок ляжет, но он вообще не лег и даже показал свою живучесть, – добавил эксперт.

Веяние карантина: сделки с туристами и дефицитные склады 

Остановимся на особенностях периода карантина, во время которого популярность Одессы как курортного города на побережье Черного моря очень возросла. Среди прибывших гостей нашлись заинтересованные рекреационной недвижимостью в нашем городе. Украинский турист решил инвестировать в такие объекты, чем усилил активность на рынке.

Это  не волна и не рост, а  ситуация на фоне тройного локдауна. Рынок остался в более-менее устойчивом состоянии.  Есть проседание на 20% от количества сделок, но 80% осталось. На фоне тишины везде и кругом он выглядит очень бодро. Клиент скорее жив, чем мертв, – подчеркнул Дмитрий Грабина.

Ситуация с коммерческой недвижимостью

Продажи складской и промышленной недвижимости вообще не останавливались. По складской вовсе был всплеск спроса, особенно среди торговых сетей, которым за счет электронной торговли нужно было увеличивать запасы, организовывать логистику. Складская недвижимость и вовсе в дефиците. 

В целом же за последние три года покупка производственных помещений возросла на 200%. Инвесторы обратили внимание, что рынок новостроев "перегрет" и переключились на доходную недвижимость в виде складских и производственных помещений. 

В отличие от офисной, которая дает 0,6-0,8% в месяц (до 9% годовых), производственная или складская может дать 16-18% годовых дохода. Это происходит за счет того, что эти объекты в дефиците, а новые построить пока дорого, – пояснил эксперт.

Параллельно же, как вектор, начали осуществляться сделки и по коммерческой земле, которую в дальнейшем можно использовать под строительство складских и промышленных объектов.

Вторичный рынок: старый фонд и "хрущевки" просели в цене, новострои и "сталинки" в спросе 

"Вторичка" в понимании риэлторов имеет широкое понятие. Когда мы говорим о вторичном рынке, мы имеем в виду новострои, сданные в эксплуатацию (где уже жили люди), "хрущевки", "чешки", "сталинки", а также старый фонд.

"Хрущевки" и старый фонд упали в цене. Последний "поддавливает" более качественный "вторичный" новострой.

Если в качестве альтернативы старому жилью, например в центре, выступают новые дома эконом-класса, даже, допустим, на Таирова, то выберут новострой. Причем "вторичка" сданного новостроя колеблется в пределах 3-5% на разумный торг, но не падает. "Вторичка" исторического старого фонда проседает, – рассказал риэлтор.

Старый фонд в центре

Обрушения последних лет, отсутствие капитального ремонта и многое другое не добавили ему цену.

В то же время, и тут есть желающие.  В частности, в последнее время к риэлторам начали поступать заявки от проживающих в Аркадии. Владельцы довольно больших квартир (более 70-80 метров) просят продать это жилье и подыскать им просторную квартиру в историческом центре.

Район становится слишком социальным - квартир все больше, а площадь их все меньше

Аналогичная ситуация и с "хрущевками" – в цене упали и количество сделок уменьшилось.  

Если мы сравниваем "хрущевку" с ремонтом и новострой с ремонтом, сданный в эксплуатацию, то новострой выигрывает. Даже если цена такого новостроя будет выше, то люди добавят денег и все равно его купят. Это очевидно и объективно, ведь в них лучше качество парадных, ремонта, всех коммуникационных узлов, – отметил наш собеседник.

Аналогичная ситуация и с хрущевками - в цене упали и количество сделок уменьшилось

Продаются у нас и "чешки" – высотные дома 1980-х годов строительства далеко не презентабельного вида. Их покупают, но спрос невелик: к такому жилью относятся как к "хрущевкам". 

Бо͒льшим спросом пользуются "сталинки" и "вторичные" новострои. "Сталинки" – вообще уже в дефиците, и новострой их даже "поддавливает", но это жилье выигрывает за счет своей локации. 

"Сталинки" – это качественное жилье, построенное относительно давно, в основном в 1950-х годах, но на хороших локациях. Спрос на них есть, но они в высокой ценовой категории. "Сталинки" продаются за хорошие деньги не хуже новостроя, – рассказал эксперт рынка недвижимости в Одессе.

"Сталинки" это качественное жилье, построенное относительно давно, в основном в 50-х годах, но на хороших локациях

Чаще всего "сталинки" продаются двухкомнатные, реже трехкомнатные и однокомнатные. Ценовой диапазон разный: в хорошем состоянии на Молдаванке (например на Прохоровской, Богдана Хмельницкого) до тысячи долларов за метр, на проспекте Шевченко уже будет 1600 долларов за метр.

Так все же: вторичка или новострой?

Если к понятию “вторичный рынок” добавить "вторичный" новострой (в котором уже успели пожить люди) и на другую чашу весов поставить новострой от строительных компаний (совсем свежий), то будет приблизительно 50 на 50.

Главный парадокс сделки без кредитов: только наличные или рассрочка от застройщиков

Уже 12 лет рынок недвижимости в Украине работает без ипотеки: единицы соглашаются на жилье в кредит под 22% годовых. В основном одесситы берут квартиры за наличные либо в рассрочку от застройщика. Если это "вторичка", то только наличные, если новострой возможна рассрочка на несколько лет.

По мнению экспертов, сложившаяся ситуация парадоксальная, и здесь действительно есть чему удивляться.

На рынке недвижимости практически нет кредитов, очень мало. Люди не берут за такие проценты. Они уже так боятся этих кредитов, что берут только на свои деньги. Это все живет за счет того, что люди зарабатывают, аккумулируют, в складчину, родители помогают детям, кто-то кому-то одалживает, но без всяких кредитов, рассказал Дмитрий Грабина.

Собственно, почему и поднялся спрос на новострои: не у всех есть финансовая возможность сразу оплатить полную стоимость квартиры. В строительных компаниях это понимают, и для привлечения клиентов предоставляют возможность рассрочки. 

Но покупают и те, и другие без кредита – это самый большой парадокс нашего рынка недвижимости. Вообще недвижимость – это зеркало экономики. Она очень консервативная и не может резко дернуться, как курс доллара, хотя именно от него зависит активность на рынке. Когда доллар начинает расти, то цены на недвижимость не падают – рынок приостанавливается. Это – социально-психологический фактор и прослеживается он всегда, резюмировал Дмитрий Грабина.

Ранее на USIonline.com  Проверка качества: как сохранились отремонтированные за сотни миллионов пришкольные стадионы Одессы.

Читайте нас в Telegram.

Комментарии