ОСМД: тех, кто не успел, ждет судьба Анны Карениной

С 1 июля вступит в полную силу закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Каковы же особенности создания кондоминиумов и какой будет судьба жителей многоквартирных домов после вступления в силу новых законодательных норм?

Если характеризовать темпы создания ОСМД в Одессе по состоянию на сегодняшний день, то уместно будет выражение «еле­-еле вялые». Так, по данным регистрационной службы за последних три месяца по городу зарегистрировано 43 ОСМД (декабрь – ­16, январь­ – 16, февраль – 11). Учитывая, что по самым заниженным оценкам согласно Закону Украины No 417 ­VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» под создание ОСМД в Одессе попадает свыше 2500 домов, то понятно, что такие темпы никак нельзя назвать «ударными».

Основная причина такой неутешительной картины ­- это в первую очередь инертность и отсутствие каких­-либо примитивных навыков самоорганизации населения. Люди в подавляющей массе не желают возлагать на себя дополнительную общественную нагрузку и ждут, когда им кто-­то подаст все уже готовое “на блюдечке с голубой «каемочкой». Особенно это характерно для спальных районов города, где больше старых более заселенных многоэтажек.

Как правило, в домах, расположенных в этих районах, проживает разноплановая «публика» с различными жизненными подходами, и объединить их с целью создания ОСМД возможно только с внешней подачи. Хорошо, если в доме живут группы жильцов, которые при СССР получили квартиры от одного места работы, или, образно, при расселении дворов Молдаванки и Пересыпи. Эти граждане, несмотря на многолетние ссоры, еще могут самоорганизоваться. При иных обстоятельствах создание ОСМД без внешнего толчка маловероятно.

Хотя иногда случается, что в доме может оказаться и переизбыток инициативных жильцов. В нашей практике известны случаи, когда в ряде домов на Таирова уже более полугода жильцы не могли определиться даже с созданием инициативной группы, поскольку в каждой парадной «свой атаман», и пока мы не помогли им разобраться, какой из «атаманов» на данном этапе является наиболее полезным для достижения близлежащих целей, все стояло на месте.

фото: http://tyristo.com.ua/

Также немалую роль в торможении процесса создания ОСМД играет сама процедура, прописанная в Законе. Среди юристов бытует саркастическая шутка о том, что создать ОСМД также просто, как вырезать самому себе аппендицит. Фактически, по набору необходимых действий создать ОСМД не намного проще, чем создать акционерное общество. Вот здесь уже неподготовленным гражданам без помощи профильного юриста обойтись невозможно.

Специфика создания ОСМД заключается в том, что от юриста требуются не столько навыки, связанные непосредственно с юридическими знаниями, сколько навыки массовика­-затейника и психолога-­конфликтолога. Если выражаться тезисно по ­поводу того, что придумали наши законодатели, то это ОЧЕНЬ МНОГО БЕГОТНИ (усложненная регистрационная процедура), ОЧЕНЬ МНОГО МЕРОПРИЯТИЙ ОРГАНИЗАЦИОННОГО ХАРАКТЕРА (необходимость проведения целого ряда собраний, что на практике весьма затруднительно), многие нюансы законодателем не продуманы и четко не прописаны. Одним словом – СПЛОШНАЯ ПОЛОСА ПРЕПЯТСТВИЙ – и это самый главный стопор, который поставлен на государственном уровне.

На мой взгляд, если принимать во внимание вышеизложенные обстоятельства, то даже по самым оптимистическим предположениям до 1 июля в Одессе успеют создать ОСМД лишь 25-­30% домов. Хотелось бы, чтобы я ошибался и созданных ОСМД было гораздо больше.

О том, что ждет те дома, которые не успеют создать ОСМД на данный момент, в различных СМИ уже написаны километры текстов, а на то, чтобы пересмотреть все сказанное по телевизору, не хватит и нескольких жизней. Основная мысль, к которой сводится большинство мнений, в том числе и мое, – это то, что людей, не успевших создать ОСМД, ждут все прелести «коммунального рабства». В рамках данной статьи нет возможности подробно описать, что же это за радость такая –«коммунальное рабство». Но для общего понимания достаточно уяснить, что дома, попавшие под управление компаний, которые будут назначены им не без заинтересованности представителей пресловутой «коммунальной мафии», фактически не будут иметь возможности влиять ни на тарифную политику (сколько им определят, столько и будут платить), ни на качество предоставляемых услуг.

фото: картина Василия Пукирева “Неравный брак”

Когда я рассказываю людям о необходимости создания ОСМД, я привожу в пример одну яркую аналогию. Остаться без ОСМД – это равносильно тому, как в средние века юную девицу выдавали насильно замуж за деспота-­самодура. Чтобы покончить с такой безрадостной семейной жизнью, у несчастной был один путь, как у Анны Карениной, — броситься под паровоз. С другой стороны, если ОСМД создано, то наша гипотетическая девица раз в год, да будет иметь шанс, как минимум, развестись с самодуром и найти себе для жизни что­-то более подходящее. Ну где-то так.

В то же время, считаю необходимым предостеречь, что тем, кому посчастливится создать ОСМД, не стоит погружаться в эйфорию и рассчитывать, что моментально наступит «коммунальный рай». В ближайшие 2­3 года по сути никаких кардинальных изменений в коммунальной жизни города не произойдет. Объясняется это в первую очередь тем, что рынок управляющих компаний в Украине находится не то, что в зачаточном, а еще в предзачаточном состоянии.

Как я упоминал выше, законодательно не урегулировано критически много моментов, вытекающих из повседневного функционирования и взаимодействия ОСМД, управляющих компаний, естественных монополий и органов местного самоуправления. И нас в ближайшие пару лет ждут болезненные процессы синхронизации и урегулирования механизмов всех этих сложных взаимоотношений между различными участниками процесса. С другой стороны, мне видится, что свыше 90% управляющих компаний, которые выйдут на рынок услуг, – это будут те же старые ЖЭКи, но под другим названием, поскольку изначально старые ЖЭКи будут иметь подавляющие конкурентные преимущества по ключевым позициям перед вновь созданными управляющими компаниями.

По сути, ЖЭКи -­ это и есть передовые форпосты коммунальной мафии. Будет ли чем-то отличаться работа управляющей компании, в состав которой полным составом перешли все работники ЖЭКа, от работы самого ЖЭКа, вопрос сугубо риторический. Кроме того, в последнее время, в частности в Киевском районе города, участились случаи, когда внешнюю инициативу по созданию ОСМД стали выдвигать лица, которые имеют прямое отношение к ныне действующим ЖЭКовским структурам и их руководителям. А в случае, где мнение жильцов дома начинает расходиться с позицией ЖЭКовских лоббистов, последние начинают устраивать провокации, направленные на срыв создания ОСМД.

Конкретным примером из нашей практики была ситуация, сложившаяся при создании ОСМД по адресу ул. Вильямса, 63, где жильцы отказались объединяться под эгидой представителей местного ЖЭКа, после чего в отношении участников инициативной группы прошла серия различного рода провокаций. Если бы не наше вмешательство, то ЖЭКовцы так бы и не дали людям создать ОСМД.

фото: http://nv.ua/

Подводя итоги, хотелось отметить, что сам по себе нарастающий процесс создания ОСМД по стране, несмотря на все трудности и сложности, уже хорош хотя бы тем, что так или иначе, всколыхнул это застойное болото под названием ЖКХ Украины, и лишний раз заставил людей задуматься об ответственности за собственные условия жизни. Все это со временем приведет к позитивным результатам. А законы рынка, как законы природы – рано или поздно на смену старому и зачахшему приходит новое, более конкурентноспособное.

Через пару-­тройку лет на рынке управляющих компаний появятся компании, которые будут оказывать услуги достойного уровня. Таковы законы рынка во всем мире.

Игорь Семененя, управляющий партнер юридической компании «Семененя и партнеры»

Как сообщала USI.online, на фоне ажиотажа с объединениями совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) особняком держатся жители домов, где еще при советской власти были созданы жилищные кооперативы.