Інвестиції в нерухомість: які юридичні підводні камені варто враховувати?

Інвестиції в нерухомість — це один з найпопулярніших способів збереження та збільшення капіталу. Однак, як і в будь-якому інвестиційному процесі, важливо ретельно оцінювати ризики та можливості. У цій статті ми розглянемо три основні види інвестицій у нерухомість: вторинний ринок, новобудови та комерційну нерухомість. Кожен з цих варіантів має свої особливості, які варто врахувати перед ухваленням рішення.

1. Інвестиції у вторинну нерухомість.

Вторинна нерухомість — це об’єкти, які вже були експлуатовані, тобто, здані в експлуатацію, і можуть бути використані або для оренди, або для перепродажу. Інвестування в такі об’єкти має кілька переваг. Така нерухомість має менші ризики завдяки можливості оцінити технічний стан і локацію, швидку ліквідність завдяки високому попиту, а також чітке правове оформлення, що знижує правові ризики.

Проте, перш ніж здійснювати покупку, необхідно ретельно перевірити правовий статус квартири та її власників, щоб уникнути можливих юридичних проблем у майбутньому. Слід звернути увагу на такі аспекти:

1. Перевірка реєстру судових рішень: Обов’язково перевірте, чи не є квартира предметом судового спору. Це можна зробити через реєстр судових рішень, щоб упевнитися, що на майно не накладено арешт або не ведеться судовий процес.
2. Перевірка власників: Важливо перевірити, хто є власниками квартири, і чи не виникали у них судові справи, пов’язані з цим майном. Це допоможе уникнути ситуацій, коли майно було предметом суперечок або арештів.
3. Наявність арештів чи іпотеки: Перевірте, чи не накладено арешт на квартиру, чи є вона в заставі або під іпотекою. Це важливо, оскільки такий стан може ускладнити процес продажу або створити додаткові фінансові ризики.
4. Претензії третіх осіб: Важливо перевірити, чи можуть бути які-небудь претензії до власників квартири з боку третіх осіб. Це може бути як спадковий спір, так і претензії від колишнього чоловіка/дружини або інших родичів власника, які можуть мати право на частину майна.
5. Документи на право власності: Перевірте всі документи на право власності, чи є вони належно оформленими і зареєстрованими. У випадку покупок на вторинному ринку важливо переконатися в чистоті всіх юридичних документів, щоб уникнути проблем із правами на майно в майбутньому.
6. Перевірка прописки та боргів за комунальні витрати: Одним із важливих аспектів є перевірка, осіб зареєстрованих в квартирі, адже наявність прописаних осіб може створити додаткові юридичні проблеми, особливо якщо вони не бажають звільняти квартиру після продажу. Також необхідно перевірити, чи є заборгованість по комунальних платежах. Невиплачені борги за комунальні послуги можуть перейти на нового власника, тому важливо отримати підтвердження, що всі борги погашені або прописати це в договорі.

Загалом, при інвестуванні у вторинну нерухомість дуже важливо провести ретельну правову перевірку, щоб уникнути негативних наслідків, пов’язаних з правами на майно та можливими претензіями з боку третіх осіб.

2. Інвестиції в новобудови.

Інвестиції в новобудови — це ще один популярний варіант, який дозволяє потенційно отримати вищий дохід. Однак такий вид інвестицій має свої специфічні риси. Новобудови мають потенційно вищий прибуток завдяки зростанню вартості на ранніх етапах будівництва, гнучкість вибору планування та можливість скористатися пільговими умовами фінансування, такими як розстрочка платежу.

Проте важливо звертати увагу на кілька важливих моментів перед укладанням договору:

1. Забудовник: Перш за все, потрібно перевірити, з ким саме укладається договір купівлі-продажу. Це має бути компанія, яка має всі необхідні ліцензії і дозволи на будівництво та продаж нерухомості.
2. Право на землю: Потрібно перевірити, хто є власником земельної ділянки, на якій ведеться будівництво. Якщо забудовник не є власником земельної ділянки, це може призвести до проблем з правами на землю в майбутньому.
3. Цільове призначення землі: Це один із ключових моментів. Якщо земельна ділянка має не відповідне цільове призначення для житлової забудови (наприклад, землі громадської забудови), це може призвести до труднощів з отриманням дозволу на будівництво або введенням об’єкта в експлуатацію. Крім цього, цільове та функціональне призначення земельної ділянки має відповідати намірам забудовника та містобудівній документації (генеральному плану населеного пункту).
4. Недобудова об’єкта: Слід звернути увагу на масштабність проєкту та почерговість будівництва комплексу. Краще, коли є поділ на невеликі будівлі, які здаються окремо — це зменшує ризик недобудови.

Загалом, інвестування в новобудови може бути вигідним, але потрібно ретельно перевіряти всі аспекти, пов’язані з документами, правами на землю та дозвільними процедурами, щоб уникнути юридичних проблем у майбутньому.

3. Інвестиції в комерційну нерухомість

Комерційна нерухомість — це об’єкти, які використовуються для бізнес-цілей: офісні приміщення, торгові площі, склади тощо. Інвестування в комерційну нерухомість має свої особливості. Комерційна нерухомість забезпечує вищий дохід від оренди, стабільність через довгострокові договори з орендарями та можливість диверсифікації інвестиційного портфеля, знижуючи загальний ризик.

Проте, як і у випадку з житловою нерухомістю, перед інвестуванням у комерційну нерухомість слід ретельно перевірити її правовий статус. Однак є й специфічні моменти, на які треба звернути увагу:

1. Перевірка прав власності: Потрібно перевірити, хто є власником комерційної нерухомості, чи немає обтяжень, арештів на майно, а також чи немає судових спорів. Це допоможе уникнути фінансових і юридичних проблем у майбутньому.
2. Документи на земельну ділянку та цільове призначення: Як і у випадку з новобудовами, важливо перевірити документи на землю, на якій розташована комерційна нерухомість. Перевірка цільового призначення землі є критично важливою, оскільки неправильне призначення може обмежити можливості використання майна для бізнесу.
3. Юридичні та податкові аспекти: Власність комерційної нерухомості через компанію може супроводжуватися специфічними податковими та юридичними зобов’язаннями, зокрема, щодо податків на прибуток, податку на майно та інших операцій, пов’язаних із управлінням комерційною нерухомістю.
4. Структура володіння через компанію: Якщо інвестиція здійснюється через компанію, то важливо враховувати, що володіння великими комерційними об’єктами може бути оформлене як корпоративні права, наприклад, частка в статутному капіталі юридичної особи, що володіє майном. Це означає, що вам, як інвестору, належать не самі об’єкти нерухомості, а частка в компанії, яка володіє цією нерухомістю.

Інвестиції в комерційну нерухомість можуть бути дуже вигідними, проте потребують особливої уваги до корпоративної структури, правових аспектів володіння та можливих податкових наслідків.

Інвестиції в нерухомість — це привабливий спосіб збереження та збільшення капіталу, проте кожен тип нерухомості має свої особливості та ризики. Інвестування у вторинну нерухомість дозволяє знизити ризики завдяки перевіреному технічному стану та локації, в той час як новобудови відкривають можливість для значного зростання вартості та гнучкого вибору. Комерційна нерухомість, в свою чергу, може забезпечити високий стабільний дохід та можливість диверсифікації інвестицій. Однак, у всіх випадках важливо проводити ретельну правову перевірку, враховуючи юридичні та фінансові аспекти, щоб мінімізувати ризики та забезпечити успішні інвестиції.

Рябець Олександр

адвокат, кандидат юридичних наук, керуючий партнер юридичної компанії “Legal partner”