Жилищные кооперативы: пережиток эпохи или всё еще шанс на светлое коммунальное будущее?

По данным департамента городского хозяйства, в Одессе из почти восьми тысяч многоквартирных домов, 367 — кооперативные. “Кооперативный дом” – для знатока мира недвижимости, который отличает ЖСК от ЖКС и способен оценить преимущества обслуживания дома, это словосочетание кое-­что, но значит.

Кооперативные дома, как правило, лучше обслуживают: окна в их парадных чаще пластиковые, сами парадные — убраны. Цветочки внутри и снаружи — все это, знаете ли, оставляет позитивное впечатление. Да, члены кооперативов часто недовольны своими председателями. Но для жителей домов, стоящих рядом, кооператив — это образец для подражания.

“Хотите, чтобы было как в 28 ­номере? Нужно делать ОСМД”, ­- рассказывают молодые активистки бабушкам из своего подъезда. “Так там же кооператив!” ­- возражают бабушки. А в чем разница — кто-­то знает?

Знают юристы. По их словам, если не вдаваться в подробности создания подобных объединений, то по сути это одно и тоже, хотя и регулируется разными законами. Деятельность кооперативов обозначена Законом Украины “О кооперации”, который регламентирует деятельность всех возможных кооперативов: от гаражных до садово­-огородных. Кооператив в многоквартирном доме создается в процессе строительства — теми, кто скидывается на его постройку (ОСМД может быть создано в любой момент, после юридического “рождения на свет” самой недвижимости — то есть, после сдачи вдома в эксплуатацию).

Этим, кстати, нередко пользуются современные застройщики — для того, чтобы не платить налог на прибыль, поскольку кооператив является неприбыльной организацией. Т.е., покупатель не приобретает квартиру, а становится членом кооператива. Но это уже лирика, которая может стать темой отдельной статьи.

Одно из серьезных отличий кооператива от ОСМД — условная “диктатура”.

В соответствии с законом высшим органом управления кооперативом является общее собрание членов кооператива. Но, как правило, членов кооператива немного (5­10 человек), которые из своего числа формируют правление, меняют устав, определяют сумму взносов на содержание дома и т.д. То есть, решают все вопросы по управлению домом. А превалирующее большинство совладельцев дома являются ассоциированными членами кооператива, и имеют лишь право совещательного голоса и никак не влияют на управление совместным имуществом. Они имеют право на первоочередное возмещение пая (в случае ликвидации кооператива), но это право достаточно условно, -­ рассказывает юрист Георгий Тонев.

Соответственно, если вы хотите чтобы починили крышу, а председатель тратит деньги на высадку васильков на придомовой территории, то вряд ли вы что-то измените.

По словам Георгия Тонева, после появления Закона “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме” и связанного с ним ажиотажа по поводу создания ОСМД кооперативам тоже желательно пересмотреть внутреннюю структуру.

Мое мнение основывается на том, что в ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» определено всего 2 формы управления многоквартирным домом: управляющий и ОСМД. О кооперативах в нем не сказано ни слова, и это — огромная недоработка законодателя. И, если читать закон буквально (ч. 5 ст. 13), то в кооперативах с 01.07.16 могут появиться управляющие, назначенные городской властью. Хотя это будет идти в разрез с ЗУ «О кооперации» и являться вмешательством в хозяйственную деятельность независимости субъекта, думаю, что попытки таких действий могут быть. И чтобы защитить себя от возможных последствий, лучше создать ОСМД, чем через суды доказывать свою правоту. Так как дома и так находились на самообеспечении, им не нужно объяснять плюсы отсутствия ЖЭКа, да и страха по этому поводу у них быть не должно, – говорит юрист.

Огромным плюсом создания ОСМД будет являться право каждого совладельца быть избранным в правление, а также возможность влиять на размер взноса на СДПТ. Также, в случае создания ОСМД у дома появится возможность вступить в ассоциацию с другими ОСМД и разделить затраты на содержание главы правления, бухгалтера, дворников, электриков и т.д.

Вместе с тем, мнения экспертов по поводу будущего кооперативов разнятся. У них менее востребована реализация этого процесса — кооператив это и сам по сути есть объединение, которое ведет хозяйство.

Если делать ОСМД, то могут измениться уже налаженные процессы. Например, придется перезаключать договоры с поставщиками электроэнергии, могут появится новые обстоятельства, отношения с монополистами могут ухудшиться, -­ отмечает юрист Юрий Звелиндовский. По его мнению, изменять то, что и так работает, пока бессмысленно, ведь жилищные кооперативы наравне с ОСМД имеют право участвовать в различных программах по улучшению своей инфрактуры.

В частности, кредиты на энергосбережения государственные банки выдают и жилищным кооперативам в том числе. И ОСМД и кооперативы освобождены от уплаты налога на прибыль. Скорее всего, ситуация в кооперативах будет зависеть от градуса недовольства тем или иным бессменным председателем, хотя жильцов кооперативных зданий еще долго будут пугать призраки бесхозных, доведенных “до ручки” домов, закрепленных за ЖЭКами.
Как сообщала USI.online,  государство не только выдает кредиты на улучшение энергоэффективности многоквартирных домов, но и предлагает их частичное погашение – за счет местных бюджетов.